서울 아파트 마지막 기회가 온다 - 삼토시 강승우

서울 아파트 마지막 기회가 온다

강승우 저

상승장 놓친 당신아직 기회는 있다수년째 오르고 있는 서울 집값. 지금이라도 올라타야 할까, 아니면 기다려야 할까. 저자는 일단 기다리라고 조언한다. 서울 집값이 단기 꼭지점을 향해 다가가고 있다고 판단했기 때문이다. “실거주자라면 어느 때나 사도 된다”는 말은 무책임하다. 서울 집값이 영원히 우상향할 거라는...

 

 

* 아래 포스팅은 위 책의 내용이 일부 포함되어 있습니다.

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"사촌이 땅을 사면 배가 아프다"는 오래된 속담이 있다. 대한민국 절반 이상의 국민은 최근 3년간 배가 많이 아팠던 시기가 아니었을까. 특히, 서울 아파트의 가격은 두 배 가까이 뛰었고, 내집 마련을 꿈꾸며 달려왔던 무주택자들은 허탈감에 빠졌다.

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이 책은 다소 자극적인 제목을 달고 있지만, 아파트 가격은 2019년 다소 주춤했다가 2020년부터 2024녀까지 쭉 우상향 할 것이라는 결론을 내놓고 있다. 즉, 이 시기에도 무주택자라면 계속 배가 아플 것이라는 거다.

 

백약이 무효… 서울·수도권 아파트값 6년 연속 올랐다

뉴스내용

서울 및 수도권 아파트값이 각종 규제에도 불구하고 지난해까지 6년 연속 오르며 연간 단위 기준 최장기 상승 기록을 경신했다. 하지만 지난해 아파트값은 정부의 부동산 안정화 대책 영향으로 상반기 마이너스를 보이다 하반기 본격 상승하며 상승폭은 전년 대비 큰 폭으로 줄어 4분의 1수준(21.46%)에 그쳤다. 12월 31일...

출처

파이낸셜뉴스

 

서울을 비롯한 대도시권의 아파트값은 3년새 폭등했다. 2013년만 하더라도 전세가와 매매가가 동일한 수준이었고, 누구하나 집 사려는 사람이 없었던 것으로 기억한다.

 

호가 20억을 넘나드는 경희궁자이는 매물 소진이 안 되서 GS건설 임직원에게 덤핑 처리하는 일도 있었고, 마포래미안푸르지오는 심지어 미분양이 났었으니까 말이다.

저자 삼토시가 2019년에 아파트 하락 후 재상승을 전망한 까닭은?

전세가의 약세가 펼쳐진다는 것은 매매가의 하방 압력 요인으로 작용하게 된다. 헬리오시티 등 대규모 물량과 수도권 신규 주택 입주 물량이 무더기로 쏟아지면서 서울의 아파트 전세가는 떨어지고, 이는 매매가를 붙잡게 된다는 것이다.

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정부가 분양가 상한제 등 연일 규제를 내놓으면서 분상제 시행 전 신규 입주물량이 폭증했다. 이로써 무주택자의 선택지가 다양해졌고 이는 전세가 하락을 유도했다.

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또한, 서울 아파트 가격은 지금까지의 통계상 6년 연속 상승한 적이 없었다. 물론, 똑같은 일이 매번 벌어지겠냐만은 6년 연속 상승한다면 버블로 접어든다고 판단해도 좋다는 것이 저자의 의견이다. 통계에 따르면 한번 상승세에 접어들면 최소 4년은 상승했다고 한다. 2019년에 한번 주춤한 서울의 아파트 가격이 이후 4년 가까이 상승할 것으로 전망한다.

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그러나 이변의 가능성도 존재한다. 인플레이션은 계속되기 때문이다. M2 통화량이 연일 상승 중이다. 시중에 돈이 풀리면서 화폐 가치는 떨어지고 있다는 말이다. GDP 상승률과 가계소득 증가율 또한 아파트 가격 상승률을 월등하게 앞지르고 있다. 아파트 가격은 이에 비해 저평가 되어 있다고 한다.

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주택구입부담지수가 100인 경우 가계소득 중 25%를 부담한다는 의미인데 2014년에 80으로 저점을 찍었고 2018년에는 120을 기록했다. 아직도 여력이 있으며 버블이 아니라는 근거가 된다.

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따라서 저자는 서울의 아파트 가격이 2019년 단기 조정된 후 다시 상승할 것이라고 내다봤다. 2020년 이후부터 일산, 산본, 분당 등 1기 신도시의 멸실주택이 발생하기 시작한다. 점차 재건축 및 리모델링 대기로 수도권 공급 부족이 대규모로 발생될 예정이다. 1기 신도시는 대부분 자가 주택이며, 전세가율은 50~60%에 불과하다. 수도권 공급 부족은 결국 서울의 아파트 가격 상승 요인으로 작용할 것이다.

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특히, 2024년을 주목하는데 10년차 부부의 수가 감소하는 변곡점이기 때문이다. 이들이 중요한 이유는 이들의 자녀가 초등학교 입학을 하면서 자가 수요가 확대되는 시기로 보기 때문이다. 실제로 노무라 증권의 보고서에서 10년차 부부의 수를 변수로 주택 가격 추이를 예측해냈다.

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2024년은 GTX A,B,C 노선의 완공 예상 시점이기도 하다. 이 때부터 서울 거주민이 수도권으로 뿔뿔이 흩어질 수 있는 요인이 발생하면서 서울 아파트의 매력도가 상대적으로 하락할 것으로 예상하고 있다.

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서울 아파트 어디를 사야할까?

오르는 아파트의 명확한 4가지 조건이 있다.

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1) 직주근접의 매력을 구현하는 역세권 500m 내의 아파트 단지여야 한다. 단순한 지하철역이 아니라 강남, 잠실, 가산디지털, 광화문, 여의도, 시청역 등 대규모 업무단지에서 Door to Door로 30분 내 위치한 입지여야 한다.

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2) 1천 세대 이상의 대단지여야 한다. 대규모 단지는 환금성이 좋고 시세가 시시각각 변화하므로 매수자를 구하기 좋다. 대규모 단지는 각종 인프라가 잘 갖춰져있으며, 커뮤니티, 조경시설이 매우 잘 되어 있는 편이다. 초등학교가 단지 내에 포함되어 있어 자녀를 키우기 좋다. 관리비 부담도 적을 가능성이 크다.

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3) 10년 내 신축이어야 한다. 서울의 신축은 점점 희소해지고 있다. 정부는 서울에 땅도 없으면서 각종 규제는 내놓는다. 중장기적으로 신축 공급이 매우 희박하다. 시민들은 형편이 나아지면서 아파트에서도 최신 시설을 선호한다.

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4) 신규 호재가 있는 곳, 특히 교통과 일자리 면에서. 예를 들어 잠실, 마곡, DMC 등을 들 수 있다.

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<동남권 블루칩>

- 개포우성,선경,래미안대치팰리스

- 삼성힐스테이트 1단지/2단지

- 신반포2차/ㄱ차, 반포자이, 반포리체, 반포미도 1차

- 반포주공 1/2/4주구, 3주구, 아크로리버파크, 래미안원베일리, 래미안퍼스티지

- 래미안 에스티지/S, 래미안 리더스원

- 잠실엘스, 리센츠, 잠실주공 5단지, 장미, 파크리오, 미성/크로바/진주

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<동남권 옐로칩>

- 둔촌주공

- 방배 롯데캐슬아르떼

- 판교 봇들9단지, 아름마을 5단지, 이매촌청구

- 정자 느티마을 공무원 3/4단지

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<서남권 블루칩>

- 구로주공

- 금천 롯데캐슬골드파크 1차

- 아크로타워스퀘어

- 철산주공 8/9단지, 철산푸르지오하늘채

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<서남권 옐로칩>

- 마곡엠밸리 6/7/4단지

- 구로 강남

- 여의도 삼부

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<도심권 블루칩>

- 서울역 센트럴 자이, 경희궁자이, e편한세상옥수파크힐스

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<도심권 옐로칩>

- 남산타운, 약수하이츠, 두산

- 용산e편한세상

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<동북권 블루칩>

- 서울숲리버뷰자이

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<동북권 옐로칩>

- 래미안전농크레시티, 답십리래미안위브

- 월계미성/미륭/삼호3차

- 노원역 상계주공 5단지

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<서북권 블루칩>

- e편한세상신촌, 마포래미안푸르지오

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<서북권 옐로칩>

- 아현역푸르지오

- 공덕삼성, 신공덕삼성래미안1차

- DMC 성산시영/유원/선경/대우

- 연신내역 북한산힐스테이트 7차

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​삼토시의 최근 책이 나왔는데 2019년 예측에 대해 리뷰하면서 2020년도의 시장 전망을 예측해놨다. 이 책도 이어서 읽어볼 예정이다.

 

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서울 아파트 마지막 기회가 온다:2019 절호의 매수 타이밍

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