평균수명이 90세로 향하는 지금 은퇴는 50에 한다. (대기업은 사실 50세 까지 일할 수 있을까도 의문이다)
직장에서 일할 수 있는 날은 더욱 짧아지고 평생 직장이 없어지는 시대,
심지어 미래에는 계속 기계로 내가 대체될 거 같은 불안한 시대에 당신은 무엇을 준비하고 있는가?
당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면,
당신은 죽을 때까지 일을 해야만 할 것이다.
워런 버핏
아직도 자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 나쁜 소득, 불로소득으로만 치부해버린다면 힘없는 노인이 되어서도 생계를 유지하기 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다.
한국의 저성장 갈수록 심화.. 성장하지 못하는 국가에서는 일자리도 없다.
이 책의 핵심은 근로소득을 자본으로 쌓아 자본이 일을 하는 시스템을 만들어(자본소득) 내가 일하지 못할 때도 나 대신 일할 머니 시스템을 마련하는 방법에 대해 쓴 책이다.
너나위 라는 이 책의 작가는 더이상 국가도 회사도 책임져주지 않는 대한민국의 냉혹한 자본주의 현실을 자각한 후 일과 후에 치열하게 공부하고 공격적으로 부동산에 투자해 운 좋게도 불과 3년 만에 70억 자산가로 거듭날 수 있었던 비결을 공개한다.
왜 투자를 공부해야 하고 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하고 지금이라도 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있는 방법이 담겨 있다.
현재 아파트 관련 규제나 정책도 매우 타이트해서 당장 현실화 하기 어려운 부분들이 많았지만, 최근에도 관심갖고 있는 다세대 주택 투자법이라든가, 전세 갭투자 등에 대해서도 많은 팁을 얻을 수 있었다.
개인적으로 너나위의 이 책을 읽으면서 책갈피 해놓은 부분 위주로 다시 정리해본다.
이 책의 중요부분 요약
* 아파트는 인플레이션을 방어하는 물건이자 자산 → 자연스러운 현상, 이걸 이성적으로 거부하면 투자 시작도 못한다.
* 최초 투자비 마련에 최선을 다한다. 책에는 3천 만원, 현실적으로는 2020년 현재 5-6천 만원 현금이 최소 입장료라고 봄. 이 돈도 없이는 투자판에 기웃거릴 생각을 마라.
* 시간을 투입해서 돈을 버는 사람에 해당한다면 시간과 무관하게 돈 버는 사람으로 이동해야 한다. 부의 원리를 깨닫고 실천하는 첫번째 길. 시스템을 만들어야 한다. → 부의 추월차선 내용과 연동됨
* 시간과 무관하게 번다. 생산 자산을 구입한다. = 부자, 자산가의 시작점
* 시간과 무관하게 번다. 소비 자산을 구입한다. = 호화로운 생활로 유명한 연예인
* 시간을 투입해서 번다. 생산 자산을 구입한다. = 직장인 투자자, 자영업 투자자
* 시간을 투입해서 번다. 소비 자산을 구입한다. = 재테크나 투자에 무관심한 직장인, 일반 자영업자
* 직장인의 비근로소득 창출 방법 6단계 (직장인이 자본주의 원리 이용하여 부자 되기)
: 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여 받는다 (시간 대비 근로소득 교환) → 소비 자산에 대한 지출을 최소화 (절약) → 남은 돈을 모은다 (자본화) → 모은 자본(종잣돈)으로 생산자산을 산다 (투자) → 위의 1-4단계 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다 (시스템 마련) → 비근로소득 확보
* 일반 사람은 자본(최소한의 종잣돈)도 못 모으고, 돈을 모으는데도 오래 걸리며, 혹 모았다 하더라도 생산 자산을 사려고 연구하지도 않는다.
* 전세금, 레버리지의 핵심 툴 (은행에서 레버리지 쓰면 이자비용 발생하지만 전세는 이마저도 발생하지 않음)
단, 내 투자금 최소화 할 수 있지만, 역전세 리스크 및 임차인 전환 리스크에 대비해야
* 레버리지 활용 안 하면 10% 수익, 활용하면 60% 수익
: 3억짜리 아파트 3천만원 시세차익 생겼다 하면(여러 비용 제외 가정), 내 돈 몰빵 했을 때는 10퍼, 전세금 2.5억일 경우 내 돈 5천만 투자하므로 60% 수익이 됨
* 임차인 전환 리스크/역전세 리스크 대비하기 (이마저도 2년에 1번 뿐이다)
: 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 골라야 함, 안목이 필요
: 좋은 입지, 대단지, 신축, 젊은 사람 위주의 전세 수요
* 그 물건의 상대적 약점을 보완하고 강점을 드러내는 보수공사 필요
* 필요할 경우엔 직접 임대 홍보도 해야
* 어떤 물건을 사야 하나, 투자 팁
: 처음부터 전세가 하락 우려가 적은 물건 (수요가 유지되어야 함, 주기적으로 전세가 및 시세 검색 필수)
: 직장수요, 교통이 중요 - 지하철 역세권
: 수도권 부동산에서는 ‘강남 접근성’이 매우 중요하다. 강남역이나 역삼역, 삼성역, 테헤란로 업무지구
: 학군(학원가)도 중요하다. 특목고 진학률이 높고 성적이 우수한 중학교
* 아파트 실거래가 앱을 이용한다.
: 신규 주택 물량이 3-4년 정도의 장기간, 해당지 인근의 1% 이상의 규모가 들어온다면 투자 포기, 반대로 신규 주택이 예정되어 있지 않거나 미미하다면 투자
: 입주물량과 미분양 통계는 ‘부동산지인’, ‘호갱노노’, ‘아파트실거래가’ 앱을 이용한다.
* 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금 확보할 수 있다면 활용하자. 인플레이션을 감안한다면 현금은 능사가 아니다.
* 세제 혜택 등을 위해 매입 물건을 임대용으로 등록하더라도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 1,2개 남겨둔다. 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두는 것이 기본이다.
* 초보일 경우, 실투자금을 3천 미만으로 잡고, 여러번 경험을 쌓아간다. 저평가라고 하더라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다.
* 전세가율이 높은 아파트를 ‘조인스랜드부동산’에서 검색하라. 전세가율 85 이상, 3-5천 차이인 곳을 임장해봐라.
* 괜찮다고 생각되면 이 지역의 향후 입주 물량 및 분양계획을 확인한다. 그 이후에 직접 가본다.
* 부동산 매수 시점이 비수기라면 27개월 계약 정도로 수정하여 성수기로 맞춘다.
* 매입할 때 무조건 싸게 사는게 좋다. 저평가인지 확인하거나 경매 활용하면 좋겠다. (안전마진 활용)
* 적은 투자금에 초점을 맞추되 대신 급하게 움직이면 결국 진다.
* 싸게 매입했으면 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때 까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 할 수 있는 일은 그 뿐이다.
* 임대사업자에 등록한다. 어차피 장기로 할거라서 혜택이 많고 양도세가 적은 사업자 등록이 좋다. (최근 1216 정책에서 임대사업자도 아파트 임대주택 등록 시 실거주 요건 생김, 일반 주택에 활용)
* 평소에 자금 동원력을 항상 마련해 두기 위해 다른 일도 열심히 하면서 자본 유입을 늘리고, 현금을 항시 일정하게 갖고 있는다.
* 미래 가치 예단보다는 현재가치가 싼지 확인한다.
* 어떻게 알 수 있을까? 비교를 한다. 타 지역의 비슷한 물건과. 서울에서의 거리라든가 편의성 등을 고려하여 나만의 레퍼런스를 찾는다. 따라서 아는 지역이 많이 생길수록(메타 데이타) 유리하다. 입지 대비 가격을 평가한다.
* 어떤 목표로 나는 투자 하는가, 가 머릿속에 박혀 있어야 한다.
* 현재 40세이며 50세에 은퇴하려고 한다. 40억원이 필요하다.
* 적어도 1억원 정도의 수익을 안겨줄 부동산을 40채 마련한다. 그 사이에 운좋게 상승장이 온다면 충분히 가능하다.
* 투자는 시간이 남아서 하는 것이 아니다, 틈틈이 하는 것이다.
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