부동산의 보이지 않는 진실
부동산 개념의 본질적인 이해
부동산은 영어로 Real Estate. 이는 Real 은 스페인어로 ‘왕실의’, Royal 이라는 뜻이다.
기본적으로 부동산은 국가의 것이라는 개념 내포된 것
→ 취득, 보유, 양도 시 모두 세금 신고 납부
→ 기본적으로 부동산은 경제의 한 축이며 부동산 정책에 귀 기울이고 정부의 의지와 방향성을 읽어야 함 : 정부 이기는 부동산 가격 없다.
부동산 가격과 소득의 관계
부동산도 자산이기에 계급을 보여주는 속성이 있다.
소득 구분을 5분위로 나누면, 가장 윗 등급인 5분위 가구가 전체 59% 자산을 차지하고 있다.
소득 비율과 부채 비율 또한 절반에 육박함..
즉, 5분위 사람들이 사는 집일수록 더 비싼 것은 당연하다는 것.
그리고 하위분위가 돈을 벌면 바로 상위분위가 소유한 집으로 들어가서 전세, 월세를 사는 경향이 있다.
4,5분위가 가진 주택의 경우는 재건축 시 분담금 납부가 가능하여 재건축에 대한 사업성이 발생한다.
(물론 이것도 정권과 정책이 받쳐줘야 하지만 지금은 그렇지 못함)
이러한 5분위 개념과 원리, 지속되는 양극화를 이해해야 함.
1,2분위는 주택 구입에 대해 관심은 있되 능력이 없다. (최근 들어 자산가격 폭등과 대출규제로 인해 3,4분위도 자산 매입 가능성 없어지는 추세)
1,2분위는 능력이 되면 3분위 이상의 상위 분위가 주거하는 주택에 임차인으로서 들어가기로 결정한다.
이런 1,2분위가 살고 있는 주택은 점점 사람들이 기피하는 현상 발생 (젠트리피케이션 발생)
공급과 수요가 부동산 가격을 결정
국내 주택 수요 매년 ~최소 50만~
매년 30만쌍 결혼, 11만쌍 이혼으로 인해 ~41만쌍~ 의 새롭게 필요한 주택 수요가 발생한다.
(이사 및 전입 횟수)
매년 멸실주택 발생 -> 추가 전입인구 발생 : ~8만~
매년 공실 발생 -> ~1만~
국내 주택 매년 40만호 전후 준공 공급 역사 (이 중 아파트는 70%)
2018년 63만호 준공(증가 추세), 55만호 인허가, 47만호 착공(감소 추세)
오히려 이혼은 11만(증가), 혼인은 25만(감소) 총 36만 수요
공급은 충분하게 되는 편, 더이상 국가가 보유한 신규 택지가 없는 것은 사실
자가 주택 보유율과 주택보급률 현황
: 주택보급률 118%, 자가주택보유률 54% (2014년 기준)
2019년 기준 57%으로 여전히 전세계보다 자가보유율 떨어짐
그러나 정부는 3기 신도시 외에 신규 주택 공급 여력 없음
재건축 규제가 풀리지 않고, 자산가격은 지난 3년 간 폭등해왔으므로 자가주택보유율 증가 희망 제로
부동산 또한 경제의 한 축이며 인플레이션에 연동
압구정 현대 91년부터 25년 동안 485% 상승
시내버스요금은 170원에서 1200원으로 705% 상승 (2015년 기준)
→ 아파트 가격이 오른다고 성토하지만, 아파트만 오르는 건 아니다.
: 더불어 주택 가격은 부동산 정책의 영향을 크게 받음
왜 전국 아파트는 계속 폭등하는가
서울 아파트는 현재 재건축 답보 상태로 인한 신규 택지 미비, 신축 공급 감소 등으로 수요에 비해 공급이 현저하게 떨어지는 상황
계속되는 주택담보대출 규제, 양도세 강화, 재산세 강화, 임대차 3법 등으로 대도시 아파트 가격 더욱 증가
(정권의 헛발질이 주택 가격 상승에 일조)
대한민국 국가 저성장 효과로 GDP 감소, 4차산업으로 인한 시장 변화, 수출 동력 감소, 저금리 지속, 코비드19로 인한 달러 양적완화에 따른 영향, 국내 시장 역시 유동성 공급 확대, 베이비부머 은퇴로 인한 대체 투자 수요 증가 등과 맞물려 서울 위주로 폭등 이어나가며 전국 광역시, 수도권 아파트 키맞추기 진행
여기에 더불어서,
원래 주택 가격은 다른 자산과 마찬가지로 시간이 지날수록 지속적으로 주택 가격이 올라간다.
또한 아파트는 건설비용 증가, 인건비 증가, 택지비 폭등 등 기본 주택 건축비가 증가하여 기본 분양가가 상승한다.
저금리 및 로또분양 열기, 임대차3법 등으로 전세수요가 증가하면서 지속적으로 매매가격을 밀어올린다
재미있는 한국 아파트의 속성
보안성(경비 시스템 존재, 과거의 성처럼 외부와 차단)
편리성(단지에 도서관, 수영장, 헬스장, 마트, 산책로, 커피숍 등 구비하여 외부로 나갈 필요가 점차 사라짐)
신분을 나타내는 재화
이를 토대로 한 배타성(외부와 차단되어 하나의 소국가처럼 운영)
국가가 지원할 서비스를 독점적으로 단지 사람들끼리 누림
다른 주택의 형태에 비해 가격이 훨씬 많이 오름
일시적으로 횡보하거나 하락한 적은 있지만 장기적으로 가격 우상향
→ 시민들이 신규 아파트를 더욱 선호하는 이유
이 책의 결론 : 신축 아파트를 지금이라도 사라.
매입 대상 상품 : 10년 내 신축 아파트 해당
*능력이 되고 목적이 실거주라면 지금이라도 구매하고
(전세가 폭등 사태와 신규 물량 미비로 인해 앞으로도 아파트 가격은 쭉 우상향 전망)
*빚내야 한다면 감당할만큼(DSR 30% 이내)
대출을 실행해서 매입해라
아직 집이 없는 분이 꼭 읽어야할 책
주택 가격이 왜 오르는지 감을 잡고 싶으신 분
쉬운 설명으로 해소시켜 주는 책
부동산의 보이지 않는 진실
COUPANG
www.coupang.com
쿠팡 파트너스 활동의 일환으로 해당 링크를 통한 구매시 일정 수수료가 블로거에게 제공되고 있습니다.
'부동산책' 카테고리의 다른 글
| 월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위 (0) | 2021.03.29 |
|---|---|
| 서울 아파트 마지막 기회가 온다 - 삼토시 강승우 (0) | 2020.04.14 |
댓글