문재인정부 1216 부동산 대책의 의미 및 향후 아파트 전망

지난해말 정부에서는 또 한차례 고강도 부동산 정책이 나왔다. 그야말로 역대급 정책이라 불리웠던 1216정책이 그것이다. 정책의 큰 틀은 '주택담보대출의 규제'였다. 현재의 비이성적 아파트 가격 상승을 '투기'로 규정하고, 투기 대출을 막아 주택가격을 안정시키는 해법이었다. "제방 그 입좀 다물라"는 주택보유자들의 아우성이 나올 만 하다.

고가주택들의 LTV를 더욱 강화(9억원 이상 20%)하고, 전세자금대출을 못하게끔 바꿨다. 소폭이지만 종부세율도 인상시켰다. 또한 10년 이상 보유한 주택은 양도세를 감면하고, 2년 미만 보유 주택은 양도세를 더욱 상승시켰다. 말이 많던 분양가상한제 또한 범위를 확대 조치했다.

1216 부동산 대책 키포인트?

*국가 인증 '고가' 주택의 선 = 9억원, 국가 인증 '초고가' 주택의 선 = 15억원

이게 정말 중요한 포인트였다. 서울의 아파트 시장은 이제 3단계로 나뉘게 되었다. S클래스 15억 이상, A등급 9억 이상, B등급 그 미만, 예를 들면 이런 식이다. 정부가 특정 자산을 토대로 대놓고 계층을 나눠버리는 형국이다. 공무원 일하기 편하자고, 현대판 신분제가 고착화된다는 말이다.

1. S클래스를 소유하며 거주하는 사람은 대출 없이 15억 정도는 쓸 수 있는 사람, A등급은 2억 정도만 대출해도 되는 사람이라는 말이다. 

이전부터 주택을 보유하고 있던 사람의 입장에서 국가가 인증을 해준격이 되다보니 자기는 아직 A등급이 되지 못하는데 이 집을 이후에 사주는 사람은 A등급 형편인 상황이 되는 것이다. 제일 난감한 것이 현재의 집을 갭투자 했거나, 담보대출을 많이 낀 사람들은 다른 곳으로 갈 곳이 없다. 더이상 집 만으로 비슷하거나 더 좋은 곳으로의 이사는 불가능한 상황이고, 추가적 소득을 많이 얹어서만이 가능하다는 의미다. 

내 소득은 나아지지 않았는데 정책으로 이동 범위가 현저하게 좁아지는 상황이 발생한다. 왜냐면, 인간은 나이가 들수록 뒤로 갈 수는 없기 때문이다. 게다가, 지금 판다고 양도세를 낮춰주는 것도 아니기 때문이다. 따라서, '눌러 앉는다'는 판단을 할 가능성이 커졌다. 

근데, 이렇게 되면 정부가 원하는 건 뭐다? 쇼다.

"시가 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고, 그 외 주택은 시가 9억원 초과분에 대해 주택담보대출 LTV 한도를 40%에서 20%로 대폭 축소. 전세대출을 이용한 이른바 갭투자 방지를 위하여 전세자금 대출 후 시가 9억 원 초과 주택을 구입하거나 주택 두채 이상을 보유하게 되는 경우에는 전세대출을 즉시 회수."

2. 이제 아파트 가격이 어떻게 될 가능성이 커지냐면, 눈치 빠른 사람들은 있는 돈 없는 돈 다 끌어다가 상위 레벨로 옮겨가는 것이다. 아예 이러다가 '주택거래허가제'라도 나오면, 단지 자금조달계획서만 쓴다고 살 수 있는게 아닌 시대가 오기 때문이다.(현대 대한민국은 과연 민주주의, 자본주의사회인지 의문을 해봐야) 이제는 15억원 초과 아파트에 대해서 주택담보대출을 금지하는 것 뿐만이 아니라, 일일이 매매가격에 대해 합당한지, 1주택인지, 실거주인지, 직업은 무엇인지 등을 허가를 구해야 하는 상황이 올지 모른다.

눈치 없고, 돈도 백도 없는 사람들은 이사를 포기한다. 따라서, 현재의 아파트 매매가 눈치싸움이 한층 치열해질 전망이다. 7억짜리 아파트는 어떻게든 8억에 맞춰 정렬하게 되고, 13억짜리 아파트는 어떻게든 14억대를 맞춘다. 14억대를 맞춘 아파트는 가성비 아파트가 되는 것이고 애매한 현재의 15억대 아파트는 14억이냐 15억이냐 갈림길에서 피튀기는 승부를 봐야 한다. 앞으로 주택 수요자들은 LTV 80이었던 시절을 달콤한 꿈처럼 회상하면서, LTV 20 에 목숨거는 시점에 놓이게 되었다.

그런데 부동산 시장 전문가들은?

이런 강력한 조치가 계속되고 있는 가운데 부동산 투자 전문가들은 반대로 현상을 진단하고 전망하고 있다. 내년에도 서울 아파트값이 오를 것으로 내다본 전문가 비율은 인터뷰를 한 50명 중 94%에 달했다. (이 중 ‘3~5% 상승’을 예상한 전문가가 40%로 가장 많았다. ‘1~3% 상승’이 26%로 뒤를 이었고, ‘5% 이상 상승’을 전망한 전문가도 24%나 됐다.)

최악의 부동산 정책으로는 10명 중 8명이 분양가 상한제를 들었다. 

"분양가 상한제가 최악 대책........재건축 규제 풀어야 집값 잡힐 것"

한국경제신문이 조사한 ‘서울 집값 급등의 원인과 향후 가격 전망’ 설문에서 전문가들이 최악의 부동산 규제로 꼽은 건 ‘분양가 상한제’(76.0%·복수응답 허용)였다. 분양가 상한제는 해당 지역의 시세를 신규 아파트 분양 시 넘지 못하게 하는 일종의 강제 조치이다. 정부가 인위적으로 분양가를 낮추는 규제를 공공택지뿐 아니라 민간 아파트까지 확대하는 1216 대책을 통해 주택 시장이 심각하게 왜곡되고 있다고 평가했다.

집값 안정을 위해 정부가 추가로 추진해야 할 최우선 정책은 ‘재건축·재개발 규제 완화’(72.0%)라고 조언했다. 추가 규제보다 추가 택지를 확보하지 않으면서 할 수 있는 '공급 확대'가 확실한 처방이라는 것이다. 한강변에 홍콩이나 중국처럼 50층 이상의 아파트가 줄지어 선다면 말도 안되게 낡은 서울의 아파트 가격이 현재처럼 고공행진을 유지할 수 있을까 생각해봐야 할 대목이다. 개인적으로는 가장 바라는 대책이지만, 가장 이번 정권에서 실현되기 어려운 정책이라고 본다.

분양가 상한제에 이어 ‘재건축 안전진단 기준 강화’(46.0%)와 ‘양도세 과세 강화’(34.0%) 등도 부정적인 평가를 많이 받은 정책이었다. 수요 억제에 치중한 이들 부동산 규제가 아파트 신규 공급과 매물을 줄이는 결과를 낳을 수 있기 때문이다. 

소위 부동산 전문가 10명 중 9명은 “내년에도 오른다”고 예측하였는데, 그 상승세의 주된 근거는 역시 공급 부족이었다. 여기에 전문가들은 전세가격도 상승할 것으로 내다봤다. 

현상과 반대로 가는 정부의 부동산정책, 언제까지 살아있는 시장의 생태계를 붙잡고만 있을까 궁금하다. 현 정책은 완전한 해법이라기 보다는 정권의 입맛에 맞춘 일시적 해법이다. 왜 부동산 가격이 오르는지, 왜 젊은이들은 집을 사지 못해 안달인지에 초점을 맞춘게 아니다. 비트코인 때려잡듯이, 바다이야기 때려잡듯이 몽둥이를 휘두르고 접근하던 방식이 몸에 배고 익어서일 뿐이다. 정부는 당장 총선 눈치를 볼 수 밖에 없다. 정부로서는 아마 상반기에 몽둥이를 또 휘두를 가능성이 크다. 비슷한 정책이 한차례 이상 나올 가능성이 있다.

가파르게 아파트값이 상승하면서도 눈여겨봐야할 포인트는 진짜 비싼 아파트와, 비싼척 따라가는 아파트가 나뉘게 된다는 점이다. 2호선 라인, 대치동, 목동학원가, 강남, 광화문, 여의도 3대 업무지구와의 접근성 등 주택이 가진 혜택에 보다 면밀해질 필요가 있다. 

분양가상한제 확대로 로또열풍은 작년보다도 한층 더 거세질 전망이다. 그 화려한 불꽃이 꺼지기 전까지는 서울의 아파트 가격이 조금도 떨어질 일은 없다고 전망한다. 다만, LTV규제에 후달리지 않을 수 있는 지역은 끝장을 볼 것이고, 후달리는 지역은 거기까지인 것이다. 이 점에 초점을 맞춰서 거주지를 선택하고 아파트 투자를 해야 한다. 총선이라는 빅게임도 있고, 아마 올해 부동산 시장의 신고가 행진은 지속될 것이다.