빠숑님 강의 주요내용 요약 35가지 - 서울 아파트의 미래

최근 부동산 관련 책을 읽거나 팟캐스트를 듣는데 빠숑님의 이야기를 많이 듣고 공감하는 편이다. 그리고 이건 철저하게 나중에 내가 보려고 메모해놓는 포스팅이다.

[출처] 빠숑님 강의 주요내용 35가지 요약 (전국 분양권 줍줍카페) |작성자 아파트줍줍

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부동산 관련 유명인

빠숑 부동산 강의 주요 내용 35가지 요약

1) 서울 부동산은 꾸준히 우상향(현재 저평가).

2) 최근 아파트 가격이 오르지 못한 이유

- 대출이 안나와서 이사갈 집이 없다. 그래서 보유하고 있는 매물을 팔 수 없다. 그러다 보니 매물 자체가 없다.

예시) 예전에는 대출이 70%까지 나왔는데, 한도가 40%로 줄어들면서 지금 집을 팔고 이사갈 수가 없다.

대세 상승장이 아니므로 인기 있는 지역이 아니라면 보유하고 있는 매물은 꼭 판 후, 새로운 매물을 사야 한다!

3) 신축 단지 가격은 계속 올라갈 것이다.

4) 구축도 묶이고, 신축도 묶이므로 괜찮은 입지의 구축을 매수하는 것은 향후 3~5년 전략으로 좋다.

5) 거래가 없는데 매물이 계속 쌓이는 곳은 사면 안된다.

6) 지금의 부동산 가격은 거품이 아니다.

- 05~08년도는 거품이었다. 왜냐하면 실거주가 아닌 사람들이 말 그대로 투기했다.

- 지금의 갭투자들은 현재 거주하기는 것이 불가능한 예비 수요자들이 미리 사놓는 것이므로 단순 투기로 치부하면 안된다.

(나와 같은 휴먼들이 많다는 것이다. 지금은 돈이 없으니까 매수가 불가능해서, 전세입자를 끼고 산 후 나중에 내가 들어가서 살라는 사람)

7) 시장에 매물이 안나오면 가격은 하락하지 않는다. 규제 정책이 아무리 나와도 가격이 상승한다는 것은 실수요 해소가 안된 것이므로 계속 오르게 된다.

8) 분양가 상한제는 역사적으로 매번 시행하고 나면 항상 폭등했다. 지방에서는 해당 정책이 효과가 있으나 서울에서는 효과가 안먹힌다. 서울 부동산은 이제 안전자산으로 인식되서 서울 거주자 뿐만 아니라 전국, 해외 사람들까지 관심을 가지고 있다(지방 부동산은 지방사람들만 관심이 있으므로 안전자산이 아니다)

9) 정부가 규정한 투기 지역이 투자 지역으로 적합하다

- 이 곳은 공급이 줄어든다는 말이다.

- 비조정지역은 실수요가 적으므로 정부 관심 밖

10) 거래가 침체되고 가격이 조정을 받을 때가 매수 기회다.

- 분양가 상한제를 시행하고 재건축 연한을 늘려서 실망 매물이 나오는 시기가 마지막 매수 타이밍이다.

11) 고분양가 관리지역은 관심을 가져야한다. 지방은 실수요가 없으므로 지방 갭투자는 하지마라

12) 서울 서초/강남에서 자율형사립고가 취소되면 해당 동네 가격은 상승할 것이다.

- 학교의 내신을 관리해주는 학원이 많은 곳이 좋은 동네이다(정시 관리는 별로다).

- 입지가 좋고 학군이 좋은 곳이 올라간다(학군 프리미엄을 따질 때는 학원가를 지켜봐야한다.

13) 2호선/3호선/7호선/9호선/신분당선에 직장이 많으므로 투자로서 적합한 노선이다.

14) 신도시도 선별해야 한다.

- 1기 신도시는 선별해서 투자

- 2기 신도시는 잘 안오를 것이다.

- 3기 신도시는 서울 수요를 분산할 수 없다(오히려 외곽에서 서울로 들어오려는 사람들을 막아준다)

15) 빌라는 갭투자 하는 거 아니다.

16) 돈있으면 잠실주공5단지, 강남에 재건축가능한거 사라(몇 년 후에 반드시 오를 것들이다).

17) 지난 10년 간 서울은 평균 23% 가격 상승했다.

(얼마 안오른거다. 다만 10년간 변동률이 낮았던 지역은 사면 안된다).

18) 입지가 좋아지는 세 가지 조건

- 일자리가 들어옴, 새로운 주거 시설이 3개 이상 들어옴, 일자리를 위한 교통이 들어옴

(아래 표에서 서울을 봐라. 땅은 제일 작은데 사업체수/인구 대비 일자리 비율 보면 답나온다)

19) 일산과 파주는 답이 없다(투자하지마라)

20) 최근 2년 간 오른 지역들이 더 오른다.

- 많이 오른 것들이 더 오르고, 얼마 안오른 것들은 향후에도 얼마 안오를 것이다(양극화).

- 예시) 평단 5천만원짜리가 1억원이 되는 것이지, 평단 100만원짜리가 1천만원되지 않는다.

21) 입지가 안좋은 곳을 사야 한다면, 신축만 사야한다(신축은 입주부터 10년까지만이다.)

- 20년차인데 재건축가능성 없으면 사면 안된다

- 30년이상인데 재건축 가능성이 없는데 전세가만 높은 것도 사면 안된다.

22) 좋은 동네 거주자들은 재건축에 의한 이주를 하더라도 일정 거리 바깥으로 결코 이동하지 않는다.

- 예를 들면, 반포 거주자들은 이주하더라도 방배 밖으로 나가지 않는다.

23) 서울은 오늘보다 나빠질 가능성이 없다(조정은 항상 있지만, 결국 우상향이다).

24) 배후 수요지가 있는지가 중요하다.

- 강동구까지 9호선이 연장되면, 사람들은 강동구만 관심을 가진다.

- 그러나 고속터미널쪽이 최대 수혜자이다. 왜냐하면 강동구라는 배후 수요지가 커지기 때문이다.

25) 강동구는 신축 아파트들이 들어서면 전세가가 무조건 낮아질 것이다(향후 11,000세대 입주)

- 다만, 매매가가 낮아지는 지를 지켜봐야 한다.

- 헬리오시티도 전세가는 낮아졌지만, 매매가는 낮아지지 않았다.

- 이럴 때 매매가 싼 급매들이 나오면 사면, 결국 나중에 오른다.

- 그러므로 강동구는 향후 2년간 가격 상승하기가 어려우므로 매수 기회다.

26) 서울 내 혐오시설은 다 사라질 것이다(이 혐오시설은 경기로 갈 것이다).

27) 외국인 거주지역은 좋아진다(서래마을, 한남동 등).

- 다만 대림동은 완전 제외다.

(현재 대림 지역 초등학교에 한국인은 없다. 이런 곳은 수요가 줄어드므로 매수 리스트에서 제외하라)

28) 여성안심귀갓길 이런거 써있는 동네는 안좋은 동네다 = 치안이 안좋으니 이런거 써있는거다.

29) 학원가가 잘 형성된 곳이 좋다: 대치동, 목동, 중계동 은행사거리

- 신규 학원가는 안생긴다고 보면 된다.

- 상가 가격이 쌀때 생기는데 이제는 비싸서 생기기 어렵다(이미 형성된 학원가의 프리미엄이 높아질 것)

30) 실버타운은 입지다.

- 10년 전 유행했던 지방 전원주택은 답이 없다.

- 실버타운 좋은 입지 조건: 역세권/종합병원/양질의 주거주택이 있는곳/교육과는 무관/주상복합

31) 서울은 미분양되면 그냥 무조건 사라

32) 싸다고 아무거나 갭투자하면 안된다.

33) 애매한 건 버려야한다.

34) 노랑색은 좋고, 빨강색은 안좋다.

35) 10년 후 위상이 달라질 곳

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[출처] 빠숑님 강의 주요내용 35가지 요약 (전국 분양권 줍줍카페) |작성자 아파트줍줍

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